Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, rencontrent un vif succès auprès des épargnants depuis quelques années.
En effet, l’aspect sécuritaire de l’immobilier et les rendements de l’ordre de 4% à 6%, attirent de plus en plus d’investisseurs.
En quoi consiste la SCPI ?
La SCPI est une société de placement collectif dont la fonction est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier pour le compte d’épargnants particuliers ou professionnels.
La SCPI peut investir dans des secteurs, zones géographiques et sectorielles différentes, ainsi que dans des enveloppes fiscales propres.
On distingue 2 catégories de SCPI, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.
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Qu’est ce qu’une SCPI de rendement ?
La SCPI de rendement est une SCPI dont l’objectif principal est d’apporter un rendement immobilier performant et régulier. Depuis quelques années, le rendement moyen de ce type de SCPI est compris entre 3,5% et 6,5%. Pour l’épargnant, il s’agit d’un rendement foncier brut, hors fiscalité.
À l’origine, ces SCPI distribuaient un revenu foncier régulier, mais le marché a évolué et on trouve maintenant des SCPI de rendement en capitalisation, c’est-à-dire sans distribution de loyers, mais uniquement avec plus-value.
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En règle générale, la SCPI de rendement investit dans des bureaux, commerces, et pour certaines, des EHPAD et résidences médicalisées. Cette notion évolue car les nouvelles SCPI de rendement avec capitalisation, comme la SCPI Primofamily de Primonial Reim, investissent sur le marché de la résidence particulière.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
La SCPI est une personne morale transparente : la fiscalité de la SCPI est répartie sur chaque porteur de parts, à hauteur des parts détenues.
Dans ce cadre, il est possible d’investir dans des SCPI Pinel, Malraux, Monuments Historiques.
L’avantage fondamental de ces formules : pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux avec des investissements bien inférieurs à ceux de l’immobilier classique.
Chaque SCPI fiscale est définie par une période d’investissement (période où les acheteurs de parts versent leur épargne) et une période de remboursement de parts correspondant à la durée légale de détention liée à la loi fiscale choisie.
À la différence d’une SCPI de rendement, la SCPI fiscale n’a pas de souplesse et implique un investissement à très long terme.
Comment investir en SCPI ?
Le grand avantage de la SCPI est d’être un bien immobilier : en conséquence, l’utilisation du crédit immobilier est un facteur indéniable de l’engouement pour ce type d’investissement.
En effet, la SCPI permet de se constituer un capital par l’intermédiaire du crédit, ce qui est impossible avec les autres produits d’épargne.
De plus, si l’on considère les taux actuels de crédit immobilier, et le rendement annuel de nombre de SCPI, l’intérêt pour ce type d’opération est sensible.
Dernier point important, les revenus des SCPI étant des revenus fonciers, les intérêts de crédit peuvent être enregistrés en charge et venir en réduction des revenus fonciers.
L’utilisation du crédit est un véritable outil d’optimisation fiscale et l’intérêt d’un accompagnement par un conseiller financier peut s’avérer très positif.
Bien évidemment, la SCPI peut être souscrite au comptant, par achat de parts.
Point important : les SCPI comportent des frais d’entrée de l’ordre de 8% à 12%, ainsi que des frais de gestions annuels sur loyers encaissés du même ordre.
Il s’agit d’un investissement à long terme, d’une durée moyenne de 10 ans, comme de l’immobilier classique.
Le marché de la SCPI étant en plein essor, les modes d’acquisition ont évolué fortement avec notamment la possibilité d’acquérir des SCPI à l’intérieur de contrats d’assurance vie, en unités de compte, et les achats de SCPI en nue-propriété ou usufruit.
Comment choisir une SCPI ?
Devant un tel choix d’investissement, comment prendre des décisions et investir sur les bons supports ?
En priorité, se poser la question de l’objectif : la priorité d’investissement est-elle la réduction d’impôt ou le complément de revenus ?
En fonction de la réponse, l’investisseur choisit alors une SCPI fiscale ou de rendement.
Dans le cas de la SCPI Fiscale, le choix se fait en fonction de la fiscalité de l’épargnant, sachant que les SCPI Malraux et Monument Historiques correspondent aux épargnants les plus lourdement fiscalisés.
Pour les SCPI de rendement, l’éventail est vaste. La priorité est donnée à l’historique de la SCPI, la pérennité de son rendement moyen, ainsi qu’à sa capitalisation.
Le taux de rendement interne (TRI) et le taux d’occupation financier sont aussi des éléments importants à consulter.
Le conseil est de consulter les documents comptables émis régulièrement par les gestionnaires de SCPI et disponibles facilement. De même, investir son capital sur plusieurs SCPI plutôt qu’un seul peut être judicieux pour atténuer les risques. Pour plus de renseignements, dirigez-vous vers Gotoinvest & SCPI.